Splošni pogoji poslovanja

Nepremičninska družba MOJFLET d.o.o., Milčinskega ulica 53, 1000 Ljubljana, ki jo zastopa direktor Edis Bekonjič, v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr- UPB1, Uradni list RS št. 72/2006S spremembami, v nadaljevanju ZNPosr) sprejme splošne pogoje poslovanja pri posredovanju v prometu z nepremičninami.

Uvodne določbe

Splošni pogoji poslovanja so sestavni del vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, ki jo z naročnikom sklene nepremičninska družba. Določila teh splošnih pogojev se neposredno uporabljajo za urejanje razmerij med nepremičninsko družbo in naročnikom. Če pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju s temi pogoji, veljajo določila pogodbe.

Pomen izrazov, ki so uporabljeni v splošnih pogojih

Nepremičninska družba je družba MOJFLET d.o.o.,, Milčinskega ulica 53, 1000 Ljubljana, matična številka: 8702675000, ki opravlja storitve posredovanja v prometu z nepremičninami.

Nepremičninski posrednik oziroma nepremičninska posrednica (v nadaljevanju: nepremičninski posrednik) je fizična oseba, ki za nepremičninsko družbo opravlja posle posredovanja na podlagi pogodbe o zaposlitvi oziroma drugi pravni podlagi in ima v skladu z zakonom pridobljeno licenco pristojnega ministrstva za opravljanje poslov posredovanja ter je vpisana v imenik nepremičninskih posrednikov pri pristojnem ministrstvu.

Posredovanje v prometu z nepremičninami pomeni opravljanje registrirane pridobitne dejavnosti posredništva v prometu z nepremičninami, pri čemer posamezni posli posredovanja v prometu z nepremičninami vsebujejo vse dejavnosti pri vzpostavljanju stika med naročnikom in tretjo osebo ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.

Naročnik oz. naročnica (v nadaljnjem besedilu: naročnik) je fizična ali pravna oseba, ki z nepremičninsko družbo sklene pogodbo o posredovanju in za katerega nepremičninska družba opravlja  storitve posredovanja v prometu z nepremičninami.

Tretja oseba je oseba, ki jo nepremičninski posrednik poskuša spraviti v stik z naročnikom, da bi se z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe v zvezi z nepremičnino.

Naročnikovi ožji družinski člani so naročnikov zakonec ali oseba, s katero naročnik živi v zunajzakonski skupnosti, v skladu s predpisi o zakonski zvezi in družinskih razmerjih, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati.

Pogodba o posredovanju je pisna pogodba, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročnikom osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev določene pogodbe, katere predmet je nepremičnina, naročnik pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje provizijo, če bo pogodba sklenjena.

Provizija je plačilo za posredovanje določeno v pogodbi o posredovanju.

Storitve posredovanja

Nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja pri: prodaji ali nakupu nepremičnine, oddaji, najemu, zakupu ali drugi pogodbi, katere predmet je nepremičnina. V navedenih storitvah posredovanja so zajeti zlasti naslednji posli, ki jih nepremičninska družba opravi za naročnika, če in kolikor to narekujejo okoliščine posameznega posla:

• Sprejem naročila za posredovanje pri pravnih poslih, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino.
• Ugotavljanje istovetnosti naročnika z vpogledom v osebni dokument in javne evidence.
• Pridobivanje kontaktnih informacij o naročniku za namen spravljanja v stik s tretjo osebo (osebno ime/firma, naslov/sedež, telefon, faks, elektronska pošta, ipd…).
• Pridobivanje osebnih podatkov oz. identifikacijskih podatkov naročnika ali tretje osebe za pripravo zapisa pogodbe ketere predmet je nepremičnina (osebno ime/firma, naslov/sedež, matična, davčna št, št. osebnega računa oz. transakcijskega računa).
• Priprava pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami z določitvijo obsega storitev posredovanja, predloga višine plačila za posredovanje, pogojev plačila in drugih sestavin v skladu z zakonom, ki ureja nepremičninsko posredovanje.
• Raziskovanje trga in pojasnilo naročniku in tretji osebi o tržnih razmerah, pomembnih za določitev cene nepremičnine oz. najemnine.
• Seznanitev naročnika in tretje osebe z vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, za katero posreduje.
• Seznanitev naročnika in tretje osebe z višino in vrsto davčnih obveznosti, morebitnih stroškov notarskih opravil, stroškov vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe.
• Ugotovitev dejanskega stanja nepremičnine s skrbnim ogledom nepremičnine.
• Ugotovitev informacijsko-telekomunikacijske in komunalne opremljenosti nepremičnine ter pregled urejenosti okolice in ugotavljanje ostalih značilnosti nepremičnine.
• Ugotovitev pravnega stanja nepremičnine na podlagi podatkov iz uradnih evidenc in javnih knjig (zlasti zemljiške knjige, zemljiškega katastra, katastra stavb oz. na podlagi listin, ki izkazujejo obstoj lastninske pravice, drugih stvarnih in obligacijskih pravic ter ostalih pravnih dejstev.
• Pisno obveščanje naročnika in tretjih oseb o očitnih stvarnih napakah, ugotovljenih pri pregledu dejanskega in pravnega stanja nepremičnine.
• Seznanitev naročnika in tretje osebe s tveganji, ki izhajajo iz neurejenega pravnega stanja nepremičnine, zlasti pravic tretjih oseb na nepremičnini, javnopravnih omejitev itd.
• Pripravo ustrezne oglaševalske strategije in izvedbo običajnega oglaševanja nepremičnine.
• Seznanitev tretje osebe z nepremičnino in s ključnimi lastnostmi nepremičnine, organizacija in vodenje ogledov v prisotnosti naročnika, organizacija sestankov med naročnikom in tretjo osebo, posredovanje kontaktnih podatkov, ki jih v pogodbi o posredovanju opredeli posameznik, na katerega se podatki nanašajo, tretji osebi oz. naročniku, kadar oba izkažeta resno zanimanje za pogajanje za sklenitev pogodbe, katere predmet je nepremičnina.
• Sprotna in ažurna telefonska, pisna in spletna komunikacija z naročnikom in tretjimi osebami in sprotno informiranje naročnika glede opravljanih storitev posredovanja v prometu z nepremičninami.
• Sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev pogodbe, za katero nepremičninska družba posreduje.
• Varovanje interesov naročnika v skladu z Zakonom o nepremičninskem posredovanju.
• Hramba stvari, ki mu jih zaupata naročnik in tretja oseba, na primer originalne dokumentacije in ključev, vse do sklenitve nameravanega posla (v primerih, ko se naročnik in tretja oseba tako dogovorita, pa tudi v času po sklenitvi posla, na primer do dokončne izpolnitve obveznosti iz sklenjenega posla).

Po pisnem obvestilu nepremičninske družbe o opravljenem stiku s tretjo osebo, mora naročnik v roku treh delovnih dni od tega obvestila, nepremičninsko družbo pisno obvestiti o dejstvu, da ga je predhodno v stik z isto osebo spravila že konkurenčna nepremičninska družba. V nasprotnem primeru se šteje, da je naročnika v stik s tretjo osebo spravila nepremičninska družba.

Nepremičninska družba je dolžna opraviti za naročnika tiste izmed zgoraj navedenih poslov, ki so potrebni za izpeljavo pravnega posla, ki je predmet pogodbe o posredovanju.

Posli, ki so našteti v tem členu, so vključeni v ceno posredovanja. Če katerega od navedenih poslov opravi naročnik sam ali so nepotrebni, se provizija zato ne zniža.  Na zahtevo naročnika lahko nepremičninska družba zanj opravi še dodatne posle, ki niso vključeni v ceno nepremičninske provizije in jih naročnik plača posebej po trenutno veljavnem ceniku nepremičninske družbe.

V plačilo za posredovanje niso vključeni stroški:

• notarskih storitev,
• davkov,
• nadomestil za potrdila in dovoljenja potrebna za veljavno sklenitev pogodbe
• pomoči pri ureditvi zemljiškoknjižnega stanja, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo oziroma, če prodajalec še ni vpisan kot lastnik nepremičnine v zemljiško knjigo,
• pomoči pri ureditvi neurejenega stanja v katastru,
• sodnih in upravnih taks oziroma pristojbin plačanih za pridobitev zemljiškoknjižnih izpiskov
• odvetnika,
• storitev cenilcev in izvedencev,
• lokacijskih informacij,
• mapnih kopij in drugih potrebnih listin,
• tistih poslov nepremičninske družbe, ki niso našteti v prvem odstavku tega člena, ter posebni ali neobičajni stroški, če nastanejo pri delu nepremičninske družbe.

Cene storitev so določene v veljavnem ceniku nepremičninske družbe. Nepremičninska družba je upravičena do plačila za opravljene storitve tudi če pogodba, katere predmet je nepremičnina, ni bila sklenjena.

Plačilo za posredovanje

Višino plačila za posredovanje nepremičninska družba in naročnik dogovorita s pogodbo o posredovanju. Plačilo za posredovanje v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino znaša največ 4% od pogodbene cene, najmanj pa 400,00 EUR kadar je pogodbena cena nepremičnine manjša od 10.000,00 EUR. V plačilo za posredovanje ni vračunan davek na dodano vrednost (DDV), zato se ob izstavitvi računa plačilo za posredovanje poveča za vrednost DDV.

Plačilo za posredovanje v primeru najema ali oddaje za isto nepremičnino znaša največ 4% od pogodbene vrednosti, vendar ne več kot znesek enomesečne najemnine in ne manj kot 150,00 EUR. Pogodbena vrednost iz prejšnjega stavka je zmnožek zneska mesečne najemnine in števila mesecev, za katerega se nepremičnina oddaja. V plačilo za posredovanje ni vračunan davek na dodano vrednost (DDV), zato se ob izstavitvi računa plačilo za posredovanje poveča za vrednost DDV.

Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala. Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pogodbe, katere predmet je nepremičnina. Plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna naročniku na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju. Nepremičninska družba ima pravico do celotnega plačila tudi, če naročnik ali tretja oseba pozneje odstopita od že sklenjene pogodbe, katere predmet je nepremičnina.

Nepremičninska družba ima pravico do povračila stroškov, kadar naročnik sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Stroški iz prejšnjega stavka morajo temeljiti na že opravljanih poslih in ne smejo presegati zneska 150,00 EUR + DDV (22%). V primeru, če je tretja oseba naročnikovev ožji družinski član, je naročnik dolžan plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročnik oz. njegov ožji družinski član sklene pogodbo katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, s katero je naročnika spravila v stik nepremičninska družba in je bila ta pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju.

Ekskluzivno posredovanje

V primeru da naročnik in nepremičninska družba skleneta ekskluzivno pogodbo o posredovanju za določeno nepremičnino, naročnik v času veljavnosti pogodbe v zvezi z isto nepremičnino ne sme skleniti pogodbe o posredovanju s konkurenčno nepremičninsko družbo ali preko kogarkoli tretjega oglaševati ali prodajati iste nepremičnine. Nepremičninska družba lahko po dogovoru z naročnikom prenese storitve posredovanja na druge nepremičninske družbe. V primeru prenosa storitev posredovanja na drugo nepremičninsko družbo, ostane naročnikv pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, s katero je sklenil pogodbo o posredovanju, nepremičninska družba pa moranaročniku izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.

Obveznosti nepremičninske družbe in nepremičninskega posrednika

Nepremičninska družba in nepremičninski posrednik imata pri opravljanju storitev posredovanja naslednje obveznosti:

• skleniti pisno pogodbo o posredovanju z vsebino določeno v 4. odstavku 13. člena ZNPosr,
• ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (1. odstavek 14. člena ZNPosr),
• prodajo nepremičnine oglaševati v javnih glasilih in na drug dovoljen način skladno s 16. členom ZNPosr,
• naročnika na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za sklenitev pogodbe v prometu z nepremičninami (17. člen ZNPosr),
• pri opravljanju storitev posredovanja v enaki meri skrbeti za zaščito interesov tako naročnika kot tudi tretje osebe, s katero je naročnika spravila v stik, in pri tem ravnati nepristransko, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročnikom zastopa samo naročnikove interese – o tem mora tretjo osebo, s katero je naročnika spravila v stik, jasno opozoriti (20. člen ZNPosr),
• naročnika jasno in pisno opozoriti o morebitnih nasprotjih med interesi naročnika in interesi nepremičninske družbe oziroma drugih naročnikov (21. člen ZNPosr),
• preveriti dejansko in pravno stanje nepremičnine, ki je predmet posredovanja in pogodbeni stranki jasno in razumljivo pisno opozoriti na morebitne pravne oziroma stvarne napake nepremičnine (23. člena ZNPosr),
• voditi evidenco o posredovanju v prometu z nepremičninami (1. odstavek 27. člena ZNPosr),
• nepremičninska družba je odgovorna za škodo, ki bi po njeni krivdi nastala eni ali drugi stranki, med katerima je posredovala, zato mora svojo odgovornost za škodo zavarovati (6. člen ZNPosr).

Obveznosti naročnika

Naročnik ima dolžnost obveščanja nepremičninske družbe v skladu z ZNPosr in sicer o vsaki spremembi svojih interesov (prodajna cena, datum vseljivosti nepremičnine itd.) ter o vsaki spremembi dejanskega ali pravnega stanja nepremičnine, najkasneje v osmih dneh od nastale spremembe.

Naročnik mora nepremičninski družbi predložiti vso razpoložljivo dokumentacijo, ki se nanaša na nepremičnino, ki je predmet posredovanja (zlasti dokazila o lastništvu, pogodbe, gradbeno dovoljenje in ostale listine).

Naročnik jamči za resničnost, točnost in popolnost posredovanih podatkov oz. dokumentacije.

Naročnik bo v primeru, da bo nepremičnino tržil tudi sam ali pri konkurenčnih nepremičninskih družbah, nepremičnino tržil pod enakimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju.

Naročnik bo v primeru, da sam ali s posredovanjem konkurenčne nepremičninske družbe najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo ali predpogodbo, katere predmet je nepremičnina, nemudoma, najkasneje pa v roku osmih dni od sklenitve takšne pogodbe oz. predpogodbe, nepremičninsko družbo o tem pisno obvestil in ji izročil kopijo te pogodbe.

Naročnik je dolžan povrniti nepremičninski družbi vso škodo, ki nepremičninski družbi nastane zaradi naročnikove kršitve pogodbenih obveznosti. Kot hujše kršitve pogodbe o posredovanju se štejejo zlasti naslednja naročnikova ravnanja:

• Naročnik nepremičninski družbi brez utemeljenih razlogov onemogoča vodenje ogledov nepremičnine,
• Naročnik krši dogovor o ekskluzivnosti pogodbe o posredovanju,
• Naročnik sam ali pri drugih nepremičninskih družbah nepremičnino trži pod ugodnejšimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju,
• Naročnik nepremičninske družbe ne obvesti ali ne obvesti pravočasno o sklenitvi pogodbe ali predpogodbe, katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, ki jo najde sam, ali ji ne izroči ali ne izroči v roku kopije pogodbe, katere predmet je nepremičnina,
• Naročnik v nasprotju z dobro vero in poštenjem ne pristopi k pogajanjem za sklenitev pogodbe ali brez utemeljenega razloga noče skleniti pogodbe, katere predmet je nepremičnina, s tretjo osebo, s katero ga je v stik spravila nepremičninska družba,
• Naročnik posreduje tretjim osebam informacije in podatke, ki so zaupne narave in štejejo kot poslovna skrivnost.

Fiduciarni račun

Nepremičninska družba sme sprejeti od naročnika ali tretje osebe, v zvezi z izvedbo pogodbe, katere predmet je nepremičnina, v hrambo denarna sredstva, če ima z banko sklenjeno pogodbo o vodenju fiduciarnega računa in če jo naročnik ali tretja oseba za to pisno pooblasti.

Trajanje in odpoved pogodbe

Pogodba o posredovanju se sklene za določen čas devetih mesecev, ki pa se sporazumno lahko podaljša. Za pravočasno obveščanje o izteku pogodbe skrbi nepremičninska družba. V kolikor se pogodba izteče in nepremičninska družba ne pozove naročnika k sklenitvi nove pogodbe, le ta nima do nepremičninske družbe obveznosti sklenitve nove pogodbe.

Naročnik in nepremičninska družba lahko v času trajanja pogodbe s pisno izjavo prekličeta oziroma odpovesta pogodbo o posredovanju, če to ni v nasprotju z dobro vero in poštenjem. Preklic oziroma odpoved pogodbe z navedbo razlogov mora biti pisna in poslana s priporočeno pošiljko, učinkovati pa začne, ko jo prejme druga pogodbena stranka. Naročnik in nepremičninska družba lahko tudi sporazumno razdereta pogodbo. Sporazum mora biti pisen ter mora vsebovati tudi določilo o poravnavi odprtih obveznosti.

V primeru, da naročnik pogodbo o posredovanju v času trajanja prekliče v nasprotju z dobro vero in poštenjem ali, če ne želi skleniti pogodbe z osebo, s katero ga je seznanila nepremičninska družba, pod pogoji, ki jih je pred tem sporočil družbi, je dolžan nepremičninski družbi plačati celotno dogovorjeno provizijo, razen če je pogodbo preklical zaradi višje sile ali zaradi objektivnih razlogov, ki mu preprečujejo izvršitev pravnega posla, ki je predmet posredniške pogodbe in, ki so nastopili po sklenitvi pogodbe o posredovanju. V tem primeru je nepremičninski družbi dolžan plačati dejanske stroške po veljavnem ceniku storitev družbe in tudi dokazano škodo, ki ji je nastala s preklicem pogodbe.

V primeru, da pogodbo o posredovanju odpove nepremičninska družba, odpoved pa je v nasprotju z dobro vero in poštenjem, oziroma če pogodbo prekliče naročnik zaradi ravnanja posrednika, ki je v nasprotju z dobro vero in poštenjem, je nepremičninska družba naročniku dolžna poravnati dokazano škodo, ki bi mu nastala z odpovedjo pogodbe.

Nepremičninska družba je v primeru preklica oziroma odpovedi pogodbe o posredovanju naročniku dolžna izročiti vse listine in ostale stvari, ki jih je ta pred tem izročil nepremičninski družbi.

Veljavnost splošnih pogojev poslovanja

Naročnik s podpisom pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izjavlja, da je bil pred podpisom pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami seznanjen z določili teh splošnih pogojev, kajti nepremičninska družba pred sklenitvijo vsake pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami izroči naročniku izvod splošnih pogojev poslovanja in mu omogoči, da se seznani z njihovo vsebino.

Če pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami vsebuje določila, ki niso skladna s temi splošnimi pogoji poslovanja, veljajo določila pogodbe o posredovanju.

V primeru, da se splošni pogoji spremenijo po sklenitvi pogodbe o posredovanju, veljajo splošni pogoji poslovanja, ki so veljali v času sklenitve pogodbe, razen če pogodbeni stranki s pisnim sporazumom ne določita drugače.

Končne določbe

Morebitne spore, ki bi izvirali iz te pogodbe o posredovanju ali v zvezi z njo, bosta pogodbeni stranki reševali sporazumno. Če sporazumna rešitev spora ni mogoča, je v primerih, ko gre za pogodbe s potrošniki, pristojno sodišče v Ljubljani.

Če sporazumna rešitev spora ni mogoča, se v primerih, ko gre za pogodbe med gospodarskimi subjekti, stranki dogovorita, da bo vsako nesoglasje, spor ali zahtevek, ki izvira iz te pogodbe ali je v zvezi z njo ali izvira iz njene kršitve, prenehanja ali neveljavnosti, dokončno rešil senat treh arbitrov ali arbiter posameznik, imenovan na podlagi Pravilnika o arbitražnem postopku pred Stalno arbitražo pri Gospodarski zbornici Slovenije.

Splošni pogoji veljajo od dneva njihove izdaje dalje. Splošni pogoji veljajo do takrat, ko jih nepremičninski posrednik spremeni, nadomesti z novimi ali pa odpravi, če je to v skladu z veljavnimi predpisi. V primeru, da se splošni pogoji spremenijo po sklenitvi pogodbe o posredovanju, veljajo splošni pogoji, ki so veljali v času sklenitve pogodbe, razen če pogodbeni stranki s pisnim sporazumom ne določita drugače. Vsakokratni veljavni splošni pogoji so objavljeni v prostorih nepremičninske družbe na vidnem mestu in na spletnem naslovu www.mojflet.si.